Belajar Jadi Developer

Ayo Belajar Jadi Developer 

Ketika pertama kali mendengar bisnis properti apa yang langsung melekat di benak Anda? Dari survey kecil yang kami lakukan kepada beberapa mahasiswa, karyawan dan masyarakat umum, hampir rata-rata menjawab bahwa bisnis ini padat modal, rumit dan harus memiliki tenaga pemasar yang handal.

Bahkan sebagian besar menyebut bahwa urusan perijinan akan mengeluarkan uang yang banyak. Benarkah demikian? Sebenarnya, untuk memulai bisnis ini hal terpenting terpulang kepada kepercayaan diri. Energi positif dalam diri harus diledakkan keluar dengan sebuah pemikiran yang besar, dan bila perlu menembus batas kotak yang selama ini mengungkung kreatifitas diri.

Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Pembahasan pada rubrik IN-TIPS kami sajikan ini adalah rangkuman tulisan Aryo Diponegoro, Owner Milist Yuk Bisnis Properti, yang akan memberikan gambaran kepada Anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil.

Menjadi broker juga termasuk dalam lingkaran bisnis properti. Namun alangkah baiknya bila mampu untuk menjadi lebih lagi sebagai pengembang. Mari kita bahas beberapa tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil.

Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan sebagai developer. Namun untuk mewujudkan impian besar, tidak cukup hanya membangun satu rumah saja. Dengan membidik perumahan kecil, Anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda.

Biasanya di atas 4 kapling, sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, Anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Tentunya ini menekan jumlah modal yang harus dikeluarkan. Modal Tidak Harus Besar Modal tidak harus besar.

Beruntung jika Anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua, sahabat Anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan Anda. Ketika itu sudah terpenuhi, Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun. Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal.

Apabila tanah sudah dikuasai, Anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal Anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta.

Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta. Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran?

Artinya 75juta adalah murni uang Anda. Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut standing instruction atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah Anda. Jika Anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, bisa dkerjakan sendiri. Atau Anda tinggal bayar konsultan.

Perhitungan Sederhana Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal Anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah Anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi Anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika Anda menjual dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan kotor Anda adalah 130 juta bukan? Jika Anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya Anda hanya memodali 45 juta. Dengan demikian, Anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal. Padahal tanah yang Anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan partner Anda seharga 30juta (ingat harga tanah). Artinya modal Anda cukup 15 juta, keuntungan kotor Anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Kekurangan Anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan dibebankan dalam pencairan KPR, artinya modal Anda 0 rupiah.

Ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, Anda pasti akan keluar modal, tapi intinya, semangatnya adalah modal tidak harus besar.

Alur Kerja Mudah Alur kerja ini bisa dipahami jika Anda mengetahui siapa stake holder yang akan berhubungan dengan Anda. Pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas.

1.       Dengan pemilik tanah, harus dipersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaris bila diperlukan).

2.       Langkah kedua adalah memasarkan produk. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, siapkan perjanjian perikatan dengan pembeli/konsumen. Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR di bank.

3.       Apabila sudah terpenuhi, maka Anda harus mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan. Setelah rumah selesai 100%, Anda bisa memproses pencairan KPR di bank.

4.       Di sinilah Anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB. 

   Untuk informasi lebih lanjut kunjungi : www.lohjinawiproperti.com