MENJADI DEVELOPER PEMULA YANG MANDIRI ATAU BERMITRA DENGAN WARALABA

Mungkin Anda berpikir bahwa menjadi seorang developer harus memiliki pengalaman yang memadai. Hal itu bisa dibenarkan, walaupun tidak tertutup kemungkinan untuk masyarakat awam untuk memulai bisnis ini. Hal ini dikuatkan dengan pendapat Cokro (Cokro Anton Wibowo seorang developer asal Palembang) “Orang awam pun bisa, asalkan mau belajar dengan sungguh-sungguh.” Namun, disarankan untuk berkenalan dengan developer berpengalaman untuk menggali ilmu dan informasi untuk usaha ini.

Kompetensi yang dibutuhkan dalam bisnis dapat diperoleh dengan perekrutan tenaga kerja. Menurut Cokro “Yang pokok adalah tenaga-tenaga di bidang teknik sipil, arsitek, dan pemasaran.” Di awal cukup merekrut lima karyawan. Namun, untuk mempelajari hal-hal yang terkait dengan developer dibutuhkan sekitar dua tahun.

Keuntungan sebesar 25% hingga 35% menggiurkan seseorang untuk menjadi pengembang property (developer). Bayangkan saja dengan modal Rp. 6 miliar bisa kembali dalam waktu 2 tahun saja. Ada dua macam developer pemula, ada developer mandiri dan ada developer yang bermitra dengan waralaba.

Developer Mandiri

Untuk menjadi developer mandiri, Cokro (developer asal Palembang) mengatakan bahwa untuk memulai bisnis ini, seorang developer memerlukan lahan, perencanaan bisnis, dan tenaga kerja. Untuk modal awal, Rp.500 juta – Rp.1 miliar dibutuhkan. Uang tersebut digunakan untuk membangun kantor, rumah contoh, jalan dan taman, promosi, serta legalitas pertanahan. Sebagai seorang pemula lahan yang harus disediakan adalah minimal 1 ha dan dibutuhkan dana Rp.2 miliar – Rp.3 miliar. Menurut Cokro, harga tanah sekitas Rp. 300.000 per m² masih bisa mendapatkan lokasi yang bagus dan strategis”.

Berdasarkan tanah seluas 1 ha yang didapat, dibangun 60-70 unit rumah tipe 40m². Menurut Cokro, di Palembang dengan ukuran tersebut rata-rata harga rumah dikenakan mulai Rp.180 juta hingga Rp.250 juta per unit. Harga tersebut dinilai masih terjangkau oleh masyarakat sebagai pembeli. Hal ini memudahkan developer menjual property yang telah dibangun. Jika terjual habis maka omzet yang didapat sekitar Rp. 12 miliar.

Syarat utama dalam bisnis property adalah lokasi strategis dan harga terjangkau, dalam waktu setahun semua unit rumah bisa laku terjual. Strategis yang dimaksud adalah jarak rumah dan jalan raya tidak terlalu jauh, akses jalan tidak rusak, dan dekat dengan fasilitas umum seperti pasar, rumah sakit, dan sekolah.

Seorang developer pemula yang mandiri membutuhkan promosi awal yang besar. Diperlukan dana untuk pasang iklan, mengikuri pameran-pameran dan upaya lainnya dalam rangka mempromosikan bendera perusahaannya yang masih baru.

Keuntungan menjadi developer mandiri adalah terbebas dari franchise fee, marketing fee, dan royalty fee. Dengan omzetRp. 12 miliar, pengeluaran selama setahun Rp. 6,96 miliar. Biaya itu dipakai untuk belanja bahan bangunan dan tukan, pembangunan fasilitas umum dan social, pengurusan izin, membayar gaji karyawan, promosi dan biaya operasional lain.

Developer yang Bermitra dengan Waralaba

Sebuah contoh kisah kesuksesan seorang developer asal Palembang bernama Cokro Anton Wibowo dapat membangun perumahan di enam lokasi proyek perumahan dan empat lokasi proyek pertokoan hanya dalam waktu tiga tahun. Pada waktu itu, Cokro adalah developer pemula karena ia belum memiliki pengalaman sebagai developer. Pada awalnya Cokro mengibarkan bendera bisnis lewat CV Bintang Bangun Persada pada tahun 2009, ia berhasil dengan omzet Rp.27 miliar dengan laba Rp. 8,1 miliar.

Kisah lain, contohnya PT Bahana Paramarta. PT. Bahana mempromosikan waralaba developer dengan mengusung “Potensi bisnis property masih terbuka lebar karena kebutuhan rumah masih sangat tinggi”. Hal itu ditegaskan oleh Bambang Subagio sebagai Direktur Utama Bahana. PT. bahana dapat menggandeng empat mitra yang membuka lokasi perumahan di Depok, tangerang, dan Bekasi. Selanjutnya, Bahana memasang target menambah dua mitra. Bambang mengatkan bahwa potensi developer kecil (developer pemula) sangat besar dibandingkan dengan developer besar pada lahan yang ditunjuknya. Walaupun demikian, manajemen yang dilakukannya seperti developer besar. Beliau yakin “Dengan pengembangan usaha secara waralaba merek bahana semakin besar”.

Keuntungan menjadi developer yang bermitra dengan waralaba adalah sudah tidak dipusingkan dengan strategi promosi, pemasaran, hingga pembangunan proyek .

Untuk menjadi developer mandiri atau developer yang bermitra dengan waralaba adalah pilihan. Masing-masing memiliki keunggulan dan kekurangan masing-masing.

Mungkin Anda berpikir bahwa menjadi seorang developer harus memiliki pengalaman yang memadai. Hal itu bisa dibenarkan, walaupun tidak tertutup kemungkinan untuk masyarakat awam untuk memulai bisnis ini. Hal ini dikuatkan dengan pendapat Cokro (Cokro Anton Wibowo seorang developer asal Palembang) “Orang awam pun bisa, asalkan mau belajar dengan sungguh-sungguh.” Namun, disarankan untuk berkenalan dengan developer berpengalaman untuk menggali ilmu dan informasi untuk usaha ini.

Kompetensi yang dibutuhkan dalam bisnis dapat diperoleh dengan perekrutan tenaga kerja. Menurut Cokro “Yang pokok adalah tenaga-tenaga di bidang teknik sipil, arsitek, dan pemasaran.” Di awal cukup merekrut lima karyawan. Namun, untuk mempelajari hal-hal yang terkait dengan developer dibutuhkan sekitar dua tahun.

Keuntungan sebesar 25% hingga 35% menggiurkan seseorang untuk menjadi pengembang property (developer). Bayangkan saja dengan modal Rp. 6 miliar bisa kembali dalam waktu 2 tahun saja. Ada dua macam developer pemula, ada developer mandiri dan ada developer yang bermitra dengan waralaba.

Developer Mandiri

Untuk menjadi developer mandiri, Cokro (developer asal Palembang) mengatakan bahwa untuk memulai bisnis ini, seorang developer memerlukan lahan, perencanaan bisnis, dan tenaga kerja. Untuk modal awal, Rp.500 juta – Rp.1 miliar dibutuhkan. Uang tersebut digunakan untuk membangun kantor, rumah contoh, jalan dan taman, promosi, serta legalitas pertanahan. Sebagai seorang pemula lahan yang harus disediakan adalah minimal 1 ha dan dibutuhkan dana Rp.2 miliar – Rp.3 miliar. Menurut Cokro, harga tanah sekitas Rp. 300.000 per m² masih bisa mendapatkan lokasi yang bagus dan strategis”.

Berdasarkan tanah seluas 1 ha yang didapat, dibangun 60-70 unit rumah tipe 40m². Menurut Cokro, di Palembang dengan ukuran tersebut rata-rata harga rumah dikenakan mulai Rp.180 juta hingga Rp.250 juta per unit. Harga tersebut dinilai masih terjangkau oleh masyarakat sebagai pembeli. Hal ini memudahkan developer menjual property yang telah dibangun. Jika terjual habis maka omzet yang didapat sekitar Rp. 12 miliar.

Syarat utama dalam bisnis property adalah lokasi strategis dan harga terjangkau, dalam waktu setahun semua unit rumah bisa laku terjual. Strategis yang dimaksud adalah jarak rumah dan jalan raya tidak terlalu jauh, akses jalan tidak rusak, dan dekat dengan fasilitas umum seperti pasar, rumah sakit, dan sekolah.

Seorang developer pemula yang mandiri membutuhkan promosi awal yang besar. Diperlukan dana untuk pasang iklan, mengikuri pameran-pameran dan upaya lainnya dalam rangka mempromosikan bendera perusahaannya yang masih baru.

Keuntungan menjadi developer mandiri adalah terbebas dari franchise fee, marketing fee, dan royalty fee. Dengan omzetRp. 12 miliar, pengeluaran selama setahun Rp. 6,96 miliar. Biaya itu dipakai untuk belanja bahan bangunan dan tukan, pembangunan fasilitas umum dan social, pengurusan izin, membayar gaji karyawan, promosi dan biaya operasional lain.

Developer yang Bermitra dengan Waralaba

Sebuah contoh kisah kesuksesan seorang developer asal Palembang bernama Cokro Anton Wibowo dapat membangun perumahan di enam lokasi proyek perumahan dan empat lokasi proyek pertokoan hanya dalam waktu tiga tahun. Pada waktu itu, Cokro adalah developer pemula karena ia belum memiliki pengalaman sebagai developer. Pada awalnya Cokro mengibarkan bendera bisnis lewat CV Bintang Bangun Persada pada tahun 2009, ia berhasil dengan omzet Rp.27 miliar dengan laba Rp. 8,1 miliar.

Kisah lain, contohnya PT Bahana Paramarta. PT. Bahana mempromosikan waralaba developer dengan mengusung “Potensi bisnis property masih terbuka lebar karena kebutuhan rumah masih sangat tinggi”. Hal itu ditegaskan oleh Bambang Subagio sebagai Direktur Utama Bahana. PT. bahana dapat menggandeng empat mitra yang membuka lokasi perumahan di Depok, tangerang, dan Bekasi. Selanjutnya, Bahana memasang target menambah dua mitra. Bambang mengatkan bahwa potensi developer kecil (developer pemula) sangat besar dibandingkan dengan developer besar pada lahan yang ditunjuknya. Walaupun demikian, manajemen yang dilakukannya seperti developer besar. Beliau yakin “Dengan pengembangan usaha secara waralaba merek bahana semakin besar”.

Keuntungan menjadi developer yang bermitra dengan waralaba adalah sudah tidak dipusingkan dengan strategi promosi, pemasaran, hingga pembangunan proyek .

Untuk menjadi developer mandiri atau developer yang bermitra dengan waralaba adalah pilihan. Masing-masing memiliki keunggulan dan kekurangan masing-masing.

Untuk info lebih lanjut, kunjungi : www.lohjinawiproperti.com

BAGAIMANA MENJADI SEORANG DEVELOPER PROPERTI

Dalam era globalisasi saat ini, untuk menjadi orang yang sukses biasanya ditandai dengan kepemilikan barang-barang mewah, salah satu kategori barang mewah adalah kepemilikan properti. Oleh sebab itu, bisnis properti menjadi bisnis yang sangat marak sekarang ini, tidak hanya untuk memenuhi kebutuhan properti seseorang sebagai tempat tinggal atau tempat usaha tetapi juga sebagai peningkat prestise atau rasa bangga terhadap diri sendiri.

            Untuk menjadi seorang developer properti perlu diketahui beberapa cara yang perlu dilakukan oleh seorang developer atau pengembang properti.

1. Mencari lahan

    Untuk mendirikan atau mengembangkan suatu bangunan tentulah diperlukan lahan yang di atasnya kelak dibangun properti yang diinginkan. Yang perlu diperhatikan dalam mencari lahan adalah lokasi, harga dasar, posisi, bentuk, status dan system pembayaran.

a.       Lokasi

Yang perlu diperhatikan mengenai lokasi adalah apakah lokasi yang dipilih tersebut terletak di wilayah yang strategis atau tidak? Apakah lokasi tersebut layak untuk properti yang hendak dibangun? Apakah ada masalah dengan air atau banjir? Pertanyaan-pertanyaan tersebut yang perlu diperhatikan dari lokasi

b.      Harga dasar

Sangat terkait dengan dengan lokasi, harga dasar lahan sangat mempengaruhi pertimbangan menjadi properti yang laku dijual / dipasarkan. Lokasi yang strategis biasanya mengakibatkan harga yang tinggi, rasionalisasi dan berbagai pertimbangan untuk harga dasar perlu diperhitungkan dengan seksama.

c.       Bentuk

Sebagian besar properti yang laku dipasarkan adalah bangunan yang bentuk lahannya persegi panjang. Kalo pun mendapatkan bentuk lahan yang buakan persegi panjang, maka kita perlu mempertimbangkan dengan teknik arsitek yang sesuai atau pun mungkin memberikan harga yang lebih murah sehingga pembeli mempertimbangkan harga murah dan mengabaikan bentuk bangunannya.

d.      Status

Status lahan berkaitan dengan perijinan dan biaya. Status yang semakin jelas dengan dokumen yang lengkap tentu akan membuat seorang pembeli merasa aman dengan properti yang ditawarkan.

e.       System pembayaran

Sistem pembayaran akan mempengaruhi besaran modal yang akan dikeluarkan.

2. Kelayakan

    Seorang developer yang berpengalaman akan sangat mudah memperkirakan kelayakan akan tetapi bagi seseorang yang baru belajar untuk menjadi seorang developer, maka perlu berkonsultasi atau belajar kepada developer yang sudah berpengalaman atau mahir. Keterampilan menghitung atau memperkirakan kelayakan akan terasah seiring dengan waktu.

3. Perencanaan

Dalam membuat perencanaan, kita perlu mengingat “gagal dalam merencanakan mengakibatkan gagal dalam melaksanakan”. Beberapa hal yang terkait dengan perencanaan adalah gambar kawasan, fasilitas umum, gambar jalan, lebar kapling, dan survey pemasaran dan satu hal terpenting dari semua itu adalah kembali pada soal harga.

4. Investor

Investor adalah salah satu faktor penting dalam pembangunan dan pengembangan properti karena bisnis properti memerlukan dana yang cukup besar. Pengembalian modal yang cepat dan dengan pembagian yang prosentasenya 60:40, di mana 60% keuntungan dikembalikan pada investor yang diminati. Seorang developer harus mengupayakan hal tersebut sehingga dapat menarik investor.

5. Perijinan

Ketika investor sudah didapatkan, maka seorang developer perlu mengurus perijinan. Perijinan merupakan salah satu faktor yang perlu dicermati karena untuk proses pengurusannya tiap daerah berbeda dan belum adanya system satu atap membuat prosesnya berjalan relative lambat.

6. Pemasaran

Jika surat ijin sudah didapatkan, maka hal yang perlu dilakukan selanjutnya adalah pemasaran. Pemasaran bias dilakukan dengan berbagai cara, baik secara on line atau pun pemasaran dengan system konvensional, seperti menggunakan spanduk, umbul-umbul, baligo, brosur, dan pameran.

7. Pelaksanaan

Pelaksanaan adalah hal terakhir setelah keenam proses dilalui. Hal ini menjadi penentu kesuksesan seorang developer. Untuk meringankan pelaksanaan, seorang developer bias menggunakan jasa kontraktor. Tentu saja, seorang developer perlu mencari dengan cermat kontraktor-kontraktor yang berkualis, jangan sampai mendapatkan kontrakor gadungan atau kontrakor palsu. Jika diperlukan juga dapat menggunkan subkont di proyek yang sedang dijalankan oleh seorang developer.

Baiklah dari ketujuh poin tersebut bila dilaksanakan dengan baik maka seseorang dapat menjadi seorang developer properti yang dapat mengembangkan. Selanjutnya, pengalaman dan terus belajar dari banyak hal akan membuat seseorang menjadi developer properti yang handal. 

Untuk info lebih lanjut, kunjungi : www.lohjinawiproperti.com

4 Tips Jitu Menjadi Developer Properti

Usaha dalam bisnis properti merupakan salah satu usaha yang banyak digeluti oleh para kaum  pengusaha dengan modal besar. Bisnis ini telah menjadi usaha primadona yang membuat para pelakunya menjadi milyarder. Untuk sukses memulai bisnis properti, terutama untuk pembangunan rumah hunian, seorang developer hendaknya melakukan perencanaan dan strategi yang tepat. Berikut adalah 4 tips untuk para pengusaha bisnis Developer pemula.

Tips Jitu #1 Banyak Belajar dan konsep CCTV ATM

Apapun jenis usahanya, tahap pertama perbanyaklah dalam belajar. Sebagai seorang pebisnis developer pemula, anda dapat terus menggali informasi dengan selalu mengikuti seminar terutama dalam seminar dibidang properti, diskusi dengan para mentor pelaku bisnis properti atau pengembang yang telah sukses, dan menambah ilmu dari media internet, atau lewat membaca buku properti, dan lainnya.bila anda Sebagai develepor pemula minim pengalaman, anda sebaiknya terlebih dahulu mengamati strategi dan inovasi yang dilakukan oleh developer berpengalaman. Pakai CCTV ATM yang diartikan sebagai Contek Cermati Tela’ah dan Variasikan atau Amati, Tiru, lalu Modifikasi. Jadi lakukan pengamatan, tiru sedikit, kemudian dimodifikasikan.

Tips Jitu #2 Fokus pada Trend market dan Aturan Tata Ruang Wilayah

Meskipun anda sangat suka dengan sebuah model rumah, namun bila pasar belum meresponnya dengan baik, maka jangan membangun bentuk tersebut. Amati seperti apa keinginan konsumen saat ini. Namun bila modal anda telah berlimpah, maka membangun sebuah hunian dengan konsep dan model yang anda anggap yang terbaik dan futuristik bisa anda lakukan sebagai salah satu bentuk inovasi perusahaan. Bila anda lebih berfokus pada trendmarket, maka pelanggan yang akan mencari anda, sehingga tidak perlu melakukan extra marketing untuk meraih konsumen sebanyak-banyaknya. Sebagai seorang developer properti, peraturan pemerintah baik pusat maupun daerah adalah salah satu pijakan yang harus dipelajari dengan cermat. Masing-masing daerah memliki aturan tata ruang yang berbeda. Jadi sesuaikan rencana pengembangan bisnis anda dengan aturan yang berlaku agar mudah dalam pengurusan izin warga, IMB, IPPT, dan lainnya.

Tips Jitu #3 Siapkan Cadangan dana ekstra

Menjadi developer properti Apa pun jenis usahanya, modal ekstra wajib disediakan. Modal ekstra tersebut dipakai untuk menutupi bunga dan biaya lainnya selama masa belum terjualnya hunian. Dana ekstra juga digunakan untuk hal yang terduga, misalnya penundaan transaksi, penggajian tenaga tambahan, biaya promosi dan sebagainya. Manfaatkan sumber dana pinjaman dari lembaga keuangan, kerabat, atau investor/mitra bisnis anda.

Tips Jitu #4 Menjaga kepercayaan Citra Diri dan Perusahaan

berusaha menjaga nama diri dan perusahaan, sehingga dikenal sebagai perusahaan yang profesional, bukan hanya di mata konsumen, tetapi juga bagi rekan-rekan bisnis dan mitra usaha anda, seperti bank tempat anda melakukan kredit. Jika image perusahaan anda terjaga, maka akan lebih mudah untuk mengerjakan dan membangun bisnis properti tahap berikutnya.

Untuk info lebih lanjut, kunjungi : www.lohjinawiproperti.com

Cara Tepat Menjadi Developer Properti

Seiring dgn perkembangan jaman dari  waktu ke waktu dunia property menjadi bisnis yg sangat bagus dan pesat. Maka dari itu kita bs lihat semakin menjamurnya beberapa bangunan baik rumah, apartement,ataupun gedung gedung.untk itu ada bebarapa hal yg hrs diperhatikan terutama keahlian dlm memanage proyek property tsb.

Maka dari itu ada beberapa cara yg hrs di kuasai:

1.Lengkapi diri dgn pengetahuan

Kuasai ilmu yg akan kita lakukan baik itu sbgai Depelover property,ataupun perorangan.ada pengetahuan yg mudah yg bisa kits akses lewat internet, workshop, ataupun seminar Depeloper property.

2.Mencari Lahan yg Layak.

Yg hrs di perhatikan jg dari lokasi atupun lahan.khusus bagi develop property, lokasi dan lahan yg sgt strategis menjadi nilai jual yg bagus. Dan sgbai Depelover akan sgt beruntung jika mendapatkan lahan yg bagus di lihat dari aspek lokasi, harga, kondisi fisik, peruntukan dan cara bayar. Sunrise property adalah lokasi yg bgs krn lokasi tsb memiliki prospek cerah kedepannya.yg di maksud pengembang ini akan adanya pembangunan fasilitas vital seperti jalan utama, jalan protokol, jalan tol, ataupun pengembangan fasilitas dan peruntukan kawasan.

3.Pertimbangan harga

Sbgai devepoler property atupun pegembang, hrs turus mencari ke beberapa daerah yg kira kira bs mendapatkan harga yg pasar lbh bgs, dan murah.untuk mengetahui harga tanah feaseble utk di jadikan proyek, developer atw pengembang hrs mempelajari harga jual mereka dan hrs memahami tentang tanah matang or mentah agar anda terhindar dari kesalahan perhitungan harga lahan.

4.Cara bayar

Salah satu yg memiliki peran penting yaitu cara bayar lahan terhadap pemilik.krn menentukan instials cost utk membangun proyek perumahan.dalam mengelola proyek terutama berhubungan dgn cashflow dengan demikian anda akan mudah dpt memenangkan  persaingan krn bs menjual dgn haga yg lbh rendah di banding pesaing yg lain.

5. Kondisi fisik.

Lahan dgb kantor datar, adalah kondisi fisik yg bgs yg ada saluran pembuangan di sekitar lokasi, dan memiliki unsur tanah yg keras.knpa kontur tanah datar bagus, karena dgn cpt di bgn proyek krn tdk memerlukan persiapan dan pekerjaan berat.dlm persiapan dan seperti pengurugan dan cut dan fill.

6. Kondisi legalitas

Tanah yg sudah bersertifikat tentunya legalitas sgt aman, krn dpt membangun kepercayaan konsumen, sgt mudah mendapatkan perijinan oleh lembaga pembiayaan.hindari membeli lahan yg tdk ada sertifikat, sengketa.krn sgt riskan nantinya.jika ada seetifikat pun hindari dan pastikan sertifikat bermasalah tdk di agunkan krn akan butuh waktu, energi dan biaya jgn sampai prediksi, waktu dan biaya meleset.apalagi meleset jauh.

7.Analisa lahan

Jika tdk memiliki modal awal yg cukup anda dpt membuat analisa lahan sendiri yg di kuasai dan analisa lahan di lakukan dgn membuat study kebijakan proyek.nah untuk membuat studi kebijaan proyek bs di outsource kan ke konsultan perencana, utk itu di klas2 seminar, training atw workshop developer property metode analisa lahan bnyk di ajarkan.

8.Analisa pasar

Study kebijakan proyek secara sederhana dpt di pahami dlm menganalisa pasar dan analisa pesaing atw analisa harga eksisting perumahan yg berada di sekitar lokasi  dan di dlm study kelayakan proyek termasuk analisa pasar.salah satu yg hrs kita perhatikan, kita hrs jeli dan cerdas dlm melihat pesaing, dari harga mereka, desain mereka yg cepat laku utk di tiru, dan desain mrk yg tdk laku di jual.

9.Masterplan

Faktor masterplan sgt memegang peranan penting juga, krn bilamana dr masterplan tsb sgt menarik dr gambar kawasan, kavling komersil, dan lokasi fasilitas umum, lebar jalan,desain saluran, lebar kavling, saya yakin konsumen akan banyk mengambil cash or angsur.untk luas satu hektar  ke atas jgn paksakan merancang sendiri krn dpt menghasilkan desain yg aneh, uniq dan janggal.

10.Dapatkan investor

Adanya investor sgt penting dlm proses pelaksanaan proyek,investorlah yg membiayai perjalan proyek dgn imbalan proyek brupa bg hasil.dan anda hrs rela berbagi keuntungan dgn mereka.jika anda termasuk developer yg bermazhab, developer tanpa modal, keberadaan invstor ini sgtlah penting dlm asriman.com ini lbh membahas bgaimana mendapatkan dan menjalankan proyek perumahan walaupun anda tidak pnya modal.jika anda pnya modal dan uang yg cukup untk membiayai proyek kyknya anda tidak akan menemukan blog ini.di blog ini byk sekali strategi bisnis praktis yg di bahas.

11.Perijinan

Jika suatu bangunan yg akan di tempati hrs memiliki IMB( ijin mendirikan bangunan), langkah pendahulunya ijin prinsip, ijin lokasi, pengesahan site plan dan bermuara ke penerbitan IMB.awalnya IMB berupa induk keseluruhan rumah, kemudian pemecahan menjadi IMB perunit rumah apabila sertifikat jg sudah pecah.utk perijinan di daerah satu dan daerah yg lain berbeda satu sama lain.bertanyalah pd instansi yg bersangkutan tentang proses yg hrs di lakukan. Adapun bila daerah tsb memiliki Dinas satu atap akan memudahkan anda mengurus perijinan.saya harap seperti itu.bila tidak anda hrs bergerilya ke BPN,Bapedda, kimpraswil, dan untuk memudahkan wewenang, berikan kewenangan kpd notaris, yg sdh ahli di bidang perijinan untk mengurus perijinan lokasi anda.

12.Pemasaran

Pemasaran atw promosi dlm penjualan byk dilakukan dgn spanduk, billboard, umbul umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dll.

13.Kontstruksi

Untuk konstruksi ada beberapa pola untuk membangun proyek, dgn menunjuk kontraktor, krn tinggal mengawasi pembangunan saja agar hasilnya sesuai dgn yg di harapkan. Mengerjakan sendiri dgn menunjuk mandor, dan dgn pola ini anda menyediakan tukang sendiri, pola ini sgt cocok utk proyek skala kecil.

Untuk info lebih lanjut, kunjungi : www.lohjinawiproperti.com

TIPS SUKSES BAGI DEVELOPER PROPERTI PEMULA

            Di banding dengan bisnis yang lain , bisnis di bidang property adalah salah satu bisnis yang menjanjikan asalkan kita mampu mengolahnya dengan baik dan benar. Salah satu pengusaha muda yang sukses di bidang property dan juga seorang miliarder muda Indonesia ialah Bong Chandra memberikan tips bagaimana menjadi pengembang property yang sukses,khususnya bagi pemula :

1.Waktu

Waktu merupakan faktor penting untuk sukses tidaknya membangun bisnis property . sebelum membangun perumahan / apartemen , analisa dulu apakah masyarakat di sekitar telah siap dengan keberadaan perumahan / apartemen. Penguasaan daerah dan pemahaman budaya masyarakat sekitar dapat membantu sukses atau tidaknya property yang akan kita bangun.

2.Kepercayaan.

Kepercayaan dengan developer akan sejalan dengan pengalaman. Developer yang baik akan membangun “ESTATE DEVELOPMENT” di propertinya untuk membantu konsumen penghuni. Kepercayaan juga dapat dibangun dengan menjalin kerjasama dengan bank-bank besar. Bank besar pasti sudah melakukan uji kelayakan sebelum bekerja sama dengan pengembang property. Selain itu kepercayaan juga dapat dibangun dengan menggunakan nama besar tokoh masyarakat untuk di jadikan komisaris.

3.Konsep

Banyak property murah tidak laku karena tidak memiliki konsep yang jelas. Setelah memiliki konsep, pengembang harus membangun pusat keramaian terlebih dahulu agar property tetap hidup.

4.Strategi harga

Banyak developer property yang menjual rumah dengan harga per meternya lebih mahal namun lebih laris. Buatlah unit-unit lebih kecil dan buatlah program cicilan lebih panjang untuk membuat efek psikologis murah di mata konsumen. Pengembang dapat berkorban sedikit dengan menjual murah untuk unit awal. Saat penjualan telah mencapai 60-70% maka biasanya telah balik modal dan itu merupakan saat yang tepat untuk menaikkan harga penjualan sebanyak 10-15% . saat unit telah terjual 90% harga dapat di naikkan 15% namun buatlah program cicilan lebih panjang.

5.Unit terbatas

Bangunlah property dengan unit-unit terbatas agar tidak terjadi oversupply dan menjaga agar harga tetap tinggi.

6.Area komersial

Dalam membangun property harus ada area komersil untuk menarik konsumen. Cari tempat hiburan seperti mall,gramedia,dan lain sebagainya untuk menjadi salah satu tujuan utama pengunjung.. berikan sedikit privilege agar main anchor mau membuka di area perumahan.

7.lokasi

Saat ini lokasi tidak harus di tengah kota karena banyak developer yang sukses membangun property di pinggiran. Factor penting adalah aksebilitas menuju area property , bangunlah jalan yang lebar agar mempermudah akses masuk.

Untuk info lebih lanjut , kunjungi : www.lohjinawiproperti.com

7 (TUJUH) STEP MENJADI DEVELOPER PROPERTI

            Untuk menjadi developer properti tentu kita harus mengetahui segala sesuatunya hal-hal di bidang properti mulai dari langkah awal seperti pengecekkan lokasi,harga pajak untuk daerah tersebut,budaya masyarakat sekitar,dan lain sebagainya.

Untuk itu perhatikan 7 Langkah di bawah ini agar anda bias menjadi seorang developer properti :

Langkah ke – 1 : Hunting Lahan

Pengecekkan lahan sangat di perlukan untuk langkah awal karna kita harus mengetahui titik lokasi dimana kita akan membangun properti kita. Lahan yang di maksud adalah lahan yang layak yang akan buat lebih layak lagi . Layak disini maksudnya layak untuk di kembangkan dan layak untuk di pasarkan . lokasi dan  posisi,kondisi,bentuk,status,system pembayaran , merupakan factor dasar untuk menentukan apakah sebuah lahan layak untuk dikembangkan,kenapa ? karena :

a.     Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar.

b.     Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil.

c.      Kondisi lahan akan mempengaruhi modal infrastruktur dan biaya pengembangan.

d.     StatusLahan akan mempengaruhi percpatan proses perijinan yang berakibat biaya.

e.     System pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti di gelontorkan .

Langkah ke – 2 : Kalkulasi Kelayakan

Setelah ketemu lahan , kalkulasikan dulu kelayakanya apakah dapat di kembangkan atau tidak . berapa harga perolehan lahan dan type bangunan seperti apa yang akan kita bangun di atasnya.

Apakah apartemen,pertokoan,perkantoran ataupun perumahan. Berapa index pendapatan yang di harapkan dan yang akan kita dapatkan.

Langkah ke – 3 : Buat perencanaan.

Selanjutnya,buat perencanaan. Kita harus membuat perencanaanya matang-matang agar semuanya dapat tersusun secara rapih. Bagaimana siteplan atau gamber kawasan yang terdiri dari beberapa kapling komersil , berapa besaran fasilitas umum,gambar jalan,lebar jalan,lebar kapling dan sebagainya. Untuk lebih mudahnya,gunakan jasa konsultan perencanaan untuk melakukanya. Selain itu,survei pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut. Kita bisa menyamar sebagai konsumen dan menanyakan harga kepada marketing developer dari harga jual ( tentunya beserta diskon ) , spesifikasi,cara pembayaran,pajak-pajak jual beli. Dekati juga para mandor dan kontraktor yang sedang bekerja agar kita dapat mengetahui harga borongan. Siapa tahu kita dapat seorang kontraktor yang dapat di ajak kerjasama. Ketahui titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi yang anda rencanakan di bandingkan dengan yang lain. Sampai anda mampu membuat detail kelayakan proyek.

Langkah ke – 4 : Gandeng investor

Jika modal kita untuk proyek development membengkak atau pas-passan , alangkah baiknya jika kita menggandeng seorang investor yang dapat di ajak bekerja sama. Investor tentu tertarik bila pengembalian atas modal yang di tanamkan di proyek berkembang dan menghasilkan laba. Kita bisa menawarkan pola 60:40 , dimana 60% dari keuntungan bersih akan kembali ke investor atau pola-pola lain yang mungkin anda temukan di kemudian hari.

Langkah ke – 5 : Urus perijinan.

Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor di dapatkan , proses perijinan perlu dijalankan . hanya saja perijinan satu daerah dengan daerah yang lain itu berbeda-beda maka dari itu kita harus mempelajari terlebih dahulu tata cara perijinan daerah di tempat atau lahan property kita. Jika masih bingung kita bisa saja menyewa jasa notaries di daerah tersebut.

Langkah ke – 6 : Pemasaran

Setelah perijinan sudah kita dapatkan makan lanjutkan dengan promosi dan penjualan.kita bisa melakukan promosi dengan cara out-door ataupun in-door . bisa dengan memasang iklan di Koran,membuat spanduk,website,pameran,brosur dan lain-lain.

Langkah ke – 7 : Pelaksanaan.

Setelah melewati 6 Langkah di atas,inilah langkah terakhir dan menjadi penentu kesuksesan kita dalam langkah menjadi seorang developer yaitu melaksanakan proyek development.  Cara yang dapat kita lakukan untuk memudahkan ataupun meringankan langkah ini ialah dengan memanfaatkan jasa kontraktor . Daripada kita di repotkan oleh beraneka macam permasalahan proyek lebih baik berbagi pekerjaan dengan pihak kontraktor. Beri mereka kesempatan menjadi subkont di proyek anda. Tentunya kita harus mencermati terlebih dahulu mana kontraktor yang bertanggung jawab,jujur dan berkualitas dan mana kontraktor yang hanya menjual janji demi mengejar keuntungan semata.

Untuk info lebih lanjut..kunjungi : www.lohjinawiproperti.com

Tahapan Membeli Tanah

Proses saat membeli tanah memang agak rumit ketimbang beli rumah baru. Karena umumnya, saat membeli rumah segala hal diurus oleh developer, pembeli hanya menunggu jadi. Sementara membeli tanah, ada tahapan yang perlu dilalui.

Beberapa pihak kemudian memilih untuk membelinya lewat orang ketiga (broker). Namun ada komisi yang harus dibayarkan, bahkan tak sedikit pihak yang markup harga.

Nah, jika Anda ingin membeli tanah secara langsung kepada individu si penjual tanah, perhatikan tahap–tahap berikut ini agar tidak kena tipu muslihat.

1. Buat AJB

AJB (Akta Jual Beli) perlu dibuat guna mengukuhkan bahwa ke depannya, tanah tersebut telah dipindahtangankan. Beberapa persyaratan yang wajib dibawa oleh penjual dan pembeli antara lain:

a.    Pihak Penjual
Sertifikat tanah asli
KTP penjual suami/istri
Jika penjual suami/istri meninggal, maka perlu membawa serta akta kematian
Bukti PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 10 tahun terakhir
Surat persetujuan suami/istri
KK (Kartu Keluarga)

b. Pihak Pembeli
KTP
KK (Kartu Keluarga)
Keduanya lalu mengunjungi kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengajuan AJB.

2. Proses Membuat AJB
Selain kantor PPAT, pihak pembeli dan penjual juga bisa melakukan di kantor notaris ataupun kantor kecamatan yang umumnya ditunjuk sebagai kantor PPAT sementara. Beberapa proses yang bakal dilakukan antara lain;
a. Persiapan
Pemeriksaan terhadap keaslian surat tanah yang dibawa. Tujuannya untuk mengetahui bahwa tanah tersebut sedang tidak dalam sengketa ataupun digadaikan.
Penjual juga perlu menyertakan surat keterangan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa. Sementara pihak pembeli, membuat surat pernyataan tentang ketidakberhakannya atas tanah yang melebihi batas luas maksimal.
Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) dengan rumusan, PPh = NJOP/harga jual x 5%. Sementara pihak pembeli, membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan perhitungan, BPHTB = NJOP/(harga beli – nilai tidak kena pajak) x 5%.

b. Pembuatan
Dihadiri oleh pihak penjual dan pembeli. Jika salah satunya tidak dapat hadir, maka bisa dikuasakan dengan dengan surat kuasa tertulis.
Dihadiri oleh minimal 2 orang saksi. Umumnya adalah karyawan di kantor notaris ataupun PPAT yang ditunjuk.
Penjual dan pembeli menandatangani surat persetujuan AJB dengan isi yang dibacakan terlebih dahulu oleh pejabat yang ditunjuk.
AJB akan terdiri dari 2 lembar. Lembar pertama akan disimpan di kantor PPAT atau notaris yang ditunjuk, sementara lembar lainnya diserahkan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk keperluan balik nama. Penjual maupun pembeli hanya berhak menyimpan salinannya.

Setelah itu, tentu saja AJB yang asli kemudian diserahkan ke kantor BPN terdekat paling lama 7 hari setelah akta tersebut ditandatangani. Penyerahan AJB juga turut menyertakan surat permohonan balik nama dengan tanda tangan pembeli, sertifikat hak atas tanah, KTP penjual dan pembeli, bukti lunas Pph, serta bukti lunas BPHTB.

3. Di BPN

Setelah sampai di BPN, Anda akan mendapat tanda bukti surat balik nama yang menjadi kewajiban si pembeli untuk menyimpannya.

Setelah itu, nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat akan dicoret dengan tanda tangan kepala kantor pertanahan. Pada halaman dan kolom ada nama pemegang hak yang baru (pembeli), disertakan pula tanggal pencatatan dan tanda tangan kepala kantor pertanahan.

Untuk info lebih lanjut..kunjungi : www.lohjinawiproperti